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法院終審判決:地下車庫管理權歸業主委員會

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贏了官司,奈何對方不履行生效判決。最近,長沙市東成大廈業委會向長沙市中級人民法院申請強制執行。 此前,大廈業委會起訴地下車位管理方、長沙聯鑫實業有限公司(以下簡稱“聯鑫公司”)的官司,在拉鋸多年后終于塵埃落定,長沙市中級人民法院終審判決,“聯鑫公司”退出東成大廈負一樓的管理,并向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案和鑰匙。

然而,“聯鑫公司”并不情愿就此退出,在12月18日該司回復東成大廈業委會的函件中,他們表明了自己的態度:管理權暫時不會交出,待雙方談妥地下車庫的管理模式和交費形式后再商量。

自管,由車位漲價開始

上世紀末,位于長沙市核心區域、人民路與芙蓉路交界處的東成大廈,曾是當地的標志性建筑。

30層的高樓、總面積4.7萬平米(不含地下車位),與四周低矮的房屋相比,更顯鶴立雞群。“推窗一眼看過去,長沙南北盡在眼底。”一位老業主稱,大廈是商住兩用,14樓以上為住戶。當時住宅售價超過2000元/平方米,頂層賣到3000多元/平米,在長沙屈指可數。

但10多年后,業主與物業公司糾紛不斷,并逐漸升級。2014年6月,物業公司宣布將停車場的收費由300-350元/月提到800元/月,矛盾驟然升級。業主們的抗議被懟了回去,“用不起就別在這里吵!”

談俊、蔣士軍、厲群等業主回憶說,矛盾激化后,長沙市芙蓉區物價局負責人幾度前來協調,但物業公司“寸土不讓”。

僵持中,部分業主開始查賬,結果發現物業賬上的幾百萬元維修基金,已經用光。但大廈的設備卻沒得到有效維護:兩臺中央空調壞了一臺,里面水管銹蝕不堪。5臺電器故障不斷,監控系統形同虛設……大廈破敗早已“名聲”在外。從14樓到30樓,187套房屋,有48套租不出去。業主們發現,周邊房屋均價每平方米都已高過萬元,而自己的房子每平方米6000元都難以出手。

萬般無奈,幾位業主牽頭,一家家拜訪商住戶,決心炒掉物業公司,自己管理。

原物業公司被納入“黑名單”

2015年7月1日,新的業主委員會成立。2016年,長沙市住建委將東成大廈的物業公司納入了黑名單。但是合同到期了,這家天天喊虧損的物業公司卻不肯走,業委會把自管方案呈報到社區,卻被拒絕——沒有獨立的法人資格,無法簽訂用工合同,無法開發票、報稅,萬一發生工傷事故,承擔責任、賠付都成了難題。

曾專題調研過這一問題的長沙市政協委員袁妲,在長沙市兩會上提出建議,認為缺乏法人資質,是長沙很多自管小區普遍存在的問題,導致業委會難以正常管理運營社區,不利于社會的穩定和化解社會矛盾。

業委會成員反復商議,南下深圳,走訪了幾個不同檔次的自管小區。回到長沙后,他們采取了“借船出海”的方式,動員了4位公益心強的熱心業主,委托他們為全體業主代持股份,去工商部門注冊成立了物業公司,股東為全體業主。同時,代持人與業委會之間簽訂了相關股份關系的法律文書,業委會成員不得代持股份。2016年3月,業委會驅離了原來的物業公司,東成大廈的公共事務進入業主大會說了算的時代。

新的業委會成立后,開始查賬審計,成功追回了原物業公司15年間每月向業主違法違規收取的分攤費、滅鼠費等。為了解決大廈維修基金被掏空的問題,更換損壞的設施。業委會人員開始算賬分析,樓宇廣告、地下停車位等資產價值,力圖通過自我運營管理,彌補當年的虧空。

2016年11月23日,業委會與好鄰居公司簽訂合同,委托其管理小區物業;并設立了業委會管理部,根據小區的情況和業主的訴求,通過每個月的業委會會議,聽取物業經理人和業委會管理部主任的匯報和工作檢查,并督促項目經理協調各項工作。

東成大廈自管兩年多,收支明細按月公示,物業費由原來的1.6元/平方米,降到了1.2元/平方米。“2016年全年減去人員工資福利、工程施工、采購新設備及其他經費,積余了91.4萬元。2017年積余89.6萬元,2018年積余了45萬元,合計積余226萬元。”談俊說,更重要的是,物業崗位人員補齊了,原本險情不斷的電梯全部換成了新電梯,中央空調也換了,還裝了146個視頻監控。為了防止大廈外墻瓷磚脫落傷人,業委會還購買了高空意外險,這在長沙市各小區是第一家。

2018年12月,在全國自管小區經驗交流大會上,長沙東成大廈小區的公司化經營自管模式得到了與會人士的認同。

贏了官司

雖然小區自我管理取得了突破,但小區負一樓47個地下車位的高收費卻一直被業主詬病。管理這些車位的是“聯鑫公司”。 業主們說,露天停車收費一天最高是20元,而地下車位收費一天最高是40元。如果包月,地下車位每月要800元,但露天的每月只要250元。 為此,大家寧肯擠著,也要把車停到地上。以致物業公司專門聘請了一個“移車員”,幫助業主們挪車。

與此同時,消防隱患也讓物業公司憂心。2018年3月、4月,好鄰居公司向“聯鑫公司”發出《整改通知書》,要求解決負一樓車庫電線電纜雜亂無章、亂拉亂接的問題,消除火災隱患。

業主們認為,地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分,由所有業主共享權益,應供全體業主使用。但業委會、物業公司與“聯鑫公司”多次交涉,對方仍拒不交出負一樓管理權。

爭執不下,業委會請示了長沙市住房和城鄉建設委員會,長沙市住房和城鄉建設委員會回復應由一個物業公司實行管理。因此,東成大廈應統一由好鄰居公司進行物業管理。

2018年底,業委會向芙蓉區人民法院起訴“聯鑫公司”,索回大廈負一樓管理權。法院一審判決業委會勝訴,要求“聯鑫公司”退出對東成大廈負一樓的管理,向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

“聯鑫公司”不服,向長沙市中級人民法院提起訴訟。今年11月21日,該院二審宣判,駁回上訴,維持原判。

長沙市中級人民法院認為,“聯鑫公司”雖然主張東城大廈負一樓車庫的所有權歸其所有,應當享有占有、使用、處分、收益的權利,但該大廈負一樓除車庫外,還有共有分攤面積。“聯鑫公司”對負一樓的使用、管理行為,承擔了部分物業服務企業的職能,影響了物業服務企業和業主對負一樓安全設施的維護。因此,維持一審法院的判決。

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